商业地产融资同时对接多家放款方，把资本结构配到合适

商业贷款主要看物业本身产生的现金流，住宅按揭主要看借款人的个人收入。商业放款方会逐份读租约、近几年的收支报表和借款公司的财务，借款人多为公司，股东通常还要提供个人担保。贷款成数、提前还款限制和担保范围也不像住宅按揭那样标准化，各家放款方差别较大，需要逐项谈。

常见的有工业厂房、物流仓储、零售广场、办公大楼、多单元出租公寓和混合用途物业，企业主购置自用的办公楼、生产车间或仓储设施也可以做。酒店、加油站这类物业的收入来自经营而不是租金，放款方还要看生意本身的账目，愿意接的放款方会少一些。

单元数较多的出租公寓按商业贷款审批，加拿大的放款方普遍把五个单元及以上的出租楼划入这一类。审批看的是整栋楼的租金收入和运营支出，而不是借款人的工资。部分放款方还做 CMHC 保险的多单元贷款，审批规则和常规商业贷款不同，是否适合要看楼的具体情况。

这类属于混合用途物业，放款方会分别看商铺和住宅各占多少面积、多少租金。各家对商业部分占比的接受程度不同，有的偏好以住宅为主的楼，有的专门做临街商铺。商铺的租约和租户经营的生意也会单独审。同一栋楼在不同放款方那里拿到的成数和条件，可能差别很大。

买入时，放款方一般按成交价和评估值中较低的一个计算贷款成数，还要核实首付资金的来源，整个审批要赶在买卖合同的条件期内完成。再融资没有成交价，贷款额主要取决于评估值和物业近几年的实际收支，放款方还会看现有贷款的还款记录，以及提前还清旧贷要付的费用。

可以，自用型商业物业很常见。区别在于还款来源是企业自己的经营利润，而不是外部租户的租金，所以放款方会重点看运营公司的财务报表和报税单。常见做法是由一家持股公司持有物业，再和运营公司签正式租约。这种结构的法律和税务安排，请与您的律师和会计师确认。

商业物业多由公司持有，放款方也习惯贷给公司，再由股东个人担保。用新公司还是现有公司、股权怎么分，会影响税务、责任隔离和日后出售，请与您的律师和会计师确认。我们这边会在递交前按放款方的要求核对借款主体和担保人，避免拿到批复后再改结构。

可以找，开户银行有时正是合适的选择。问题是一家银行只能给出自己的产品和一套审批标准，被拒或条件一般时，您很难判断是物业的问题还是这家银行的偏好。我们会同时向多家银行、信托公司和私人放贷方递交方案，把利率、杠杆和条款放在一起比，您的开户银行也可以是其中一家。

不放款。Performax LoanTech（普汇信融）是安省持牌的抵押贷款经纪团队，受安省金融服务监管局（FSRA）监管，在商业地产和大额融资领域有超过 15 年经验，累计协助安排超过 15 亿加元的项目融资。我们负责整理申请材料、设计交易结构、向多家放款方递交并谈条款，直到放款。贷款由放款机构的审贷委员会最终批准，资金来自放款方。

第一次咨询免费。需要我们正式代理时，所有经纪费用都会在签署委托之前以书面形式列明，您确认后才开始。看过资料后，如果我们判断这笔交易做不成，会直接告诉您。可能产生的放款方手续费、律师费和第三方报告费用另外支付，我们会提前说明各有哪些。

适合现金流充足、租约稳定、借款人财务资料完整合规的主流物业。银行和信用社的资金成本最低，摊销期最长可达 25–30 年，每期还款压力相对小。代价是标准严格，报表、租约和担保人资料都要齐全，对租户集中、自雇报表不规整或处于过渡期的物业，接受度较低。

适合银行暂时不接、但物业和借款人基本面不差的情况，比如过渡期项目、租户比较集中，或者借款人是自雇、报表不够规整。这类放款方审批相对灵活，可提供的贷款成数（LTV）可能更高，资金成本通常高于银行。常见的做法是把它当作过渡，等物业稳定后再转回银行。

用在时间或条件不允许走银行的节点：交割日临近、物业正在重新招租或调整租约、需要短期周转，或者需要快速提取物业净值。私人商业资本放款快、结构灵活，对历史报表要求宽松，但资金成本在几类渠道里最高，期限也短，借之前就要想好怎么还。

一般靠两条路：物业稳定后转成银行或 B 类贷款，或者出售物业。所以借过桥贷款之前，就要把退出路径写清楚，比如哪份租约要在什么时候签好、哪一期报表能反映新收入，再倒推过桥期限够不够用。期限留得太紧，到期时只能被动展期，成本会继续累积。

期限（Term）是这份贷款合同的有效期，到期要续约或还清余额。摊销期（Amortization）是假设一直按时还款、把本金全部还完所需的年数，用来计算每期还款额。两者通常不相等，比如期限只有几年，摊销期按 25 年计算，期限到时还会剩下一大笔本金。摊销期越长，每期还款越低，偿债覆盖率（DSCR）也越容易达标。

主要看您打算持有多久、能承受多大的还款波动。固定利率在合约期内还款额不变，便于做现金流预算，但提前还款的罚金往往更重。浮动利率随基准利率变动，还款额会跟着升降，提前还款通常更灵活。计划几年内出售或再融资的物业，提前还款条款可能比利率本身更要紧。具体选项视放款方而定。

要看合同。不少商业贷款在合约期内是封闭的，不允许提前还款，或者允许但要付罚金。罚金算法各家不同，有的按几个月利息计，有的按收益维持（Yield Maintenance）方式补偿放款方的利息损失，有的只在特定时段开放提前还款。如果您可能在合约期内出售或再融资，签意向书之前就要把这一条谈清楚。

全追索（Full Recourse）指借款违约时，放款方除了处置抵押物业，还可以向借款公司和担保人的其他资产追偿。商业贷款通常要求股东提供个人担保，有时还要求关联公司担保。有限追索或无追索的贷款也有，但对物业和借款人的要求更高。担保的范围和法律后果，请与您的律师确认。

不能只看利率。我们会把每家的报价放进同一张表：贷款金额和成数、利率及其类型、期限和摊销期、放款方手续费等费用、提前还款条件、担保范围、约束条款，以及评估和环境报告的要求。利率低一点的方案，有时贷款额更少、限制更多，算下来反而不划算。

约束条款（Covenants）是放款后您要持续遵守的条件。常见的有：偿债覆盖率不低于约定数值、每年提交财务报表和租金明细表、未经同意不得再抵押或转让物业、保持足额保险。违反了可能构成违约，放款方可以要求补救，严重时可要求提前还款，具体以合同为准。签约前要逐条确认自己做得到，法律后果请与您的律师确认。

偿债覆盖率（DSCR）是物业一年的净营业收入（NOI）除以一年要还的本金加利息，用来看收入能覆盖还款多少倍。放款方通常要求不低于 1.20 至 1.35 倍，具体看放款方和物业类型。比如 1.25 倍，表示每还 1 元本息，物业有 1.25 元净收入。这个指标往往直接决定贷款额的上限。

净营业收入（NOI）是物业全年的租金和其他收入，扣掉空置损失和运营支出后的余额。运营支出包括地税、保险、维修、物业管理、业主承担的水电等，不包括贷款本息、折旧和所得税。放款方会按自己的口径重算，即使您自己管理物业，也可能计入管理费和维修储备，所以算出来的 NOI 常常低于报表上的数字。

贷款额通常同时受两个上限约束。一个是贷款成数（LTV），即贷款额占物业价值的比例；另一个是偿债覆盖率，即用 NOI 能支撑的还款额倒推出的贷款额。两者取较低的那个。成数上限视放款方、物业类型和地段而定，所以同一栋楼，有的放款方按成数卡，有的按现金流卡。

先核对租金是否和租金明细表、银行入账对得上，再看剩余租期、加租条款、续租选择权、提前解约条款，以及地税、保险、维修由谁承担。净租约（Net Lease）下租户承担大部分运营费用，业主收入更稳定；毛租约下这些费用由业主承担，放款方会更仔细核对支出。主要租户的经营状况和信用也会单独评估。

主要影响贷款额和期限。放款方关心的是贷款期内有多少租约会到期，主要租约如果在贷款到期前结束，他们会担心收入中断，可能压低贷款额，或者只给较短的期限。多租户物业常用加权平均剩余租期（WALT）来衡量，到期时间分散在不同年份的物业，通常比集中在同一年到期的更受放款方欢迎。

租户集中度指租金收入有多大比例来自一个或少数几个租户。一个租户占了大部分租金，它一搬走，物业现金流就断了，银行往往因此压低贷款额或不接。如果这个租户经营多年、信用好，租约又长，情况会好很多。B 类放款方和信托公司对租户集中度的容忍度一般更高。

评估由放款方认可的商业评估师完成，通常要求持有加拿大评估协会（AIC）的 AACI 资格，费用一般由借款人承担。估值偏低，贷款额会跟着下降，可以增加首付或调整结构，也可以补充租约、可比成交等资料请评估师复核，但结论由评估师独立作出。各家放款方的认可名单不同，必要时可以换放款方重新评估。

阶段一环境评估（Phase I ESA）是查这块地及周边过去的用途，判断有没有污染风险，比如曾经是加油站、干洗店或工厂。做法是查历史记录和政府数据库、实地查看，不取样。放款方担心污染拖低物业价值，工业物业普遍要求做。发现疑点时，可能要追加取样检测的阶段二评估，时间和费用都会增加。

看借款主体和担保人的净资产、流动性和经营经验。净资产看个人资产负债表；流动性看交割后手上还有多少现金和可变现的投资，能不能应付空置或大修；经验看您或团队是否持有、管理过同类物业。同样一栋仓库，第一次买仓库的投资人和已经持有几栋的业主，拿到的条件可能不同。放款方通常还会查个人和公司的信用记录。

会。核心地段、通用性强的物业，比如布局常规的多租户仓库，放款方更愿意给较高的成数和较好的利率，因为万一要处置，容易找到下一个买家或租户。专为某个行业建造的厂房、偏远小镇的物业，愿意接的放款方少，条件也会保守一些。

一般分五类。公司与主体文件：公司注册文件、股权结构图、授权书等。物业与运营资料：租金明细表（Rent Roll）、租约合同、近 2–3 年的收入与支出明细。财务与税务凭证：近 2–3 年财务报表、T2 公司报税单、个人资产负债表（PFS）。物业技术报告：评估报告、环境评估报告等。现有债务文件：现有商业贷款合同、近期对账单和续约通知。具体清单视放款方和物业而定。

每个单元一行，写明单元号、租户名称、面积、月租金、额外租金（地税、保险、公摊等）、租约起止日期、续租选择权、押金，以及有没有欠租。空置单元也要列出，表格更新到递交当月。放款方会拿它和租约原件、银行入账逐项核对，三者对不上，就会被要求补件或解释。

每位担保人各填一份，列出名下全部资产和负债：房产及其贷款余额、存款、投资、公司股份、其他借款，以及对外担保。数字按实际情况填写，放款方会要求提供对账单等证明来核对。对外担保最容易漏填，比如您为其他公司或家人的贷款作过担保，也要写进去。

我们先看资料、判断可行性，再整理成放款方习惯阅读的申请材料，同时递交给几家合适的放款方。收到意向书（Term Sheet）后，我们帮您比较并谈条款，选定一家签署。之后放款方安排评估、环境评估等第三方报告并完成审贷，出具贷款承诺书（Commitment Letter）。律师查产权、登记抵押后放款。

参考时间是：商业按揭 2–4 周，私人短期过桥最快 3–7 个工作日。这是资料齐全、第三方报告顺利时的参考，不是承诺。实际用时取决于评估和环境报告的排期、放款方当时的审批量，以及补件来回的次数。

律师负责贷款的法律手续：查产权和地税欠款，核对贷款承诺书的放款条件是否满足，准备并见证您签署抵押文件、个人担保、租金转让等担保文件，在安省土地登记系统登记抵押（Charge），需要时办理产权保险，再按指示发放贷款资金。商业贷款中放款方通常有自己的律师，费用一般由借款人承担。具体分工请与您的律师确认。

没有统一价格，要看物业的大小、类型、复杂程度和出报告的急缓，委托前可以先请报告机构报价。这些费用一般由借款人承担，有的放款方还会要求建筑状况评估（BCA）。报告要写明供哪家放款方使用，换放款方时原报告未必能直接沿用，所以通常在选定放款方之后再委托，避免重复付费。

常见的是资料互相对不上：租金明细表、租约和银行入账的金额不一致，报表年份不全，或者公司记录簿（Minute Book）、股权结构图没有更新。另外，评估或环境报告排期长、环境评估发现疑点要追加调查、地税或公司报税有欠款、交易条件中途改动，都会拖慢进度。这些问题大多能在递交前发现，我们会先逐项核对再递交。

意向书（Term Sheet 或 LOI）是放款方看过初步资料后给出的条款框架，写明金额、利率、期限和主要条件，要等评估、尽职调查和审贷委员会批准后才算数。贷款承诺书（Commitment Letter）是审批通过后的正式文件，仍附有放款前要满足的条件，比如提交保险证明、租户确认函（Estoppel Certificate）等。有的放款方在签意向书时会收一笔押金，能否退还看条款。

条件期要覆盖放款方完成评估、环境评估和审贷的时间，可以参考商业按揭 2–4 周的办理周期，再留出联系报告机构和补件的余量。工业物业、历史用途复杂或资料不齐的，要留得更宽。签买卖合同之前先把物业情况告诉我们，我们会按可能合作的放款方和所需报告给出建议，条件条款的写法请与您的律师确认。

能提出的金额，大致是新贷款额减去现有贷款余额，再扣掉提前还款罚金和评估、律师等费用。新贷款额同样受贷款成数和偿债覆盖率两个上限约束，取较低者，所以物业升值了、租金却没涨，能提的可能比预期少。正式申请前，我们会先按几家放款方的口径粗算一遍。

常见用途有企业扩张、新项目投资或下一处物业的首付，以及替换成本更高的债务。放款方会问资金用途，部分用途需要提供说明或证明。借款用途还会影响利息能否在税务上抵扣，请与您的会计师确认。

提早准备，您才有时间比较和谈判。现有放款方发来的续约条件未必是市场上最好的，等到临近到期才处理，往往只能接受，因为来不及完成新放款方的评估和审批。提前介入，可以按当前利率和物业评估值重新比较几家方案。合约到期时还清旧贷一般不涉及提前还款罚金，换放款方的障碍主要是时间。

可以研究。常见情况是物业上叠了一笔银行贷款和一笔成本较高的私人二押，或者摊销期太短、月供过高。重组的做法包括把几笔合并成一笔、拉长摊销期，或者在物业和报表达到银行标准后，用银行贷款替换私人贷款。动手之前先算清各笔贷款的提前还款罚金和换贷费用，确认省下的多于付出的。

有机会。放款方看的是实质盈利能力，可以结合公司财务报表、会计师出具的 Notice to Reader 报表、T2 公司报税单或公司银行流水来呈现。折旧、一次性支出这类不反映日常经营的项目，有凭证的可以向放款方说明。资料必须真实，我们不会帮您改动收入或文件。银行标准偏严时，B 类放款方和信托公司对自雇报表的接受度通常更高。

资料会多一些，但这种情况很常见。放款方需要看清整体结构：标明各公司持股比例的股权结构图、每家相关公司的财务报表、公司之间的借款和互相担保，以及您为其他贷款提供的担保。他们会把整个集团的现金流和负债放在一起看，而不只看借款的那一家。由哪家公司借款、哪家担保，请与您的律师和会计师确认。

可以写进个人资产负债表，但放款方给的权重通常低于加拿大境内资产，因为核实和追偿都更难。要准备对账单、产权证明，必要时附翻译件。放款方更看重您在加拿大可以随时动用的流动资金。交割资金如果要从海外汇入，放款方和律师都会核实资金来源，汇款记录要完整保留。

放款方按已经发生的收入审批，未来的租金只能作参考。常见情况是刚接手的物业租金低于市场，或者正在装修、重新招租。通常的做法分两步：先用 B 类或私人过桥资金按当前状况贷款，等新租约签好、报表反映出新收入后，再转成银行贷款。递交时可以附上已签的新租约、装修预算和招租计划，但收入必须如实，预测数字不能代替实际报表。

可以申请，但贷款额通常按实际在租的收入算，条件更保守。主要租户快到期时，最直接的办法是在申请前和租户谈好续约，拿到签字的续约或延期文件。一时谈不下来的，有的放款方会从贷款中预留一笔资金，等续租后再释放；时间紧的，可以先用过桥资金度过招租期。

不一定到此为止，关键是先弄清楚被拒的具体原因：偿债覆盖率不够、物业类型不在银行的范围、租户太集中，还是借款人资料有缺口。原因不同，出路也不同，可以增加首付或担保人、调整贷款结构，转向 B 类放款方或信托公司，或者用私人资金过渡。如果看完资料我们判断目前做不成，会直接说明原因，以及满足什么条件后可以再试。