常见问题三类业务，逐一作答

普通按揭针对已经建成的物业，按现有价值一次放款。建筑贷款的抵押物还在图纸上，放款方要审开发预算、工期、总承包商资质和竣工后的预期价值，钱按施工进度分批拨付，叫分期放款（Draw）。贷款期限一般只覆盖开发和施工期，竣工后要用销售回款或长期贷款还清。

住宅类有独立屋群、联排、中高层公寓和精品住宅；出租类有高密度出租公寓、学生公寓和现有物业改建；商业与工业类有工业厂房、仓储物流园区、零售广场和混合用途大楼。还在买地或规划报批阶段的项目，可以先安排土地和前期融资。

可以，但这个阶段放款方按土地的现状价值来算，不会按规划获批以后的价值放款。没有规划批准的土地，放款方普遍更保守，常见做法是机构资金加私人贷款做过桥。贷款期限要覆盖整个报批时间，报批拖长时还要有展期或再融资的安排。

能贷的部分有限。规划师、建筑师、交通和环境研究这些费用花出去以后不形成抵押价值，放款方一般要求开发商用自有资金承担。能借的是以土地做抵押的钱。改划（Rezoning）或场地规划审批（Site Plan Approval）获批后，土地价值可能上升，可以按新的评估再融资，替换前期的过桥贷款。

有机会，但团队履历会被放大来看。常见的补法是请有同类项目业绩的总承包商或开发管理顾问，或者与有经验的合作方合伙，把他们的履历放进申请。放款方也可能要求更多自有资金或更强的担保。一级银行更偏向经验丰富的团队，B 类机构和私人放款方的审批相对灵活，具体视放款方和项目而定。

能做。小型填充项目同样要有预算、图纸、建筑许可和总承包商，审批逻辑和大项目一样，只是资料少一些。有些银行的建筑贷款部门设有起步规模，金额较小的项目，B 类机构和私人放款方往往更愿意接。建成后是出售还是持有出租，也会影响选哪类放款方。

算。放款方会同时看改建前的现状价值和改建后的价值。改建预算要单独列出拆除、结构加固和施工中才发现的问题，不可预见费一般比新建项目多留。从工业或商业改为住宅这类更敏感的用途，通常要做环境评估，并按规定提交场地状况记录（RSC）后才能取得建筑许可。请与您的律师和环境顾问确认。

重点看预租和竣工后的租金收入。住宅项目看销售去化，工业和仓储项目看有没有签约租户、租期多长、租户信用如何，以及竣工后的租金能支持多大的长期贷款。放款方通常还会要求第一阶段环境评估（Phase I ESA），场地有历史污染风险的，再做第二阶段。

可以做，但能选的放款方比单一用途少。住宅部分看销售或出租，商铺部分看预租和租金，两部分要分开评估。有的放款方只做住宅，有的只做商业，所以要找两类都接的放款方，或者把住宅和商业拆成不同的贷款安排。产权上能不能分开，要先和律师确认。

在安省建造出售的新建住宅，建商和卖方一般要持有安省住宅建设监管局（HCRA）的执照，房屋要在 Tarion 登记新房保修。放款方会核查这两项，资料不齐会拖慢审批。您的项目具体适用哪些要求，请与您的律师确认。

常见分四层。土地与前期报批，用来锁定土地、支付规划设计费和开发费（Development Charges）；施工建设期，按工程进度分期放款，支付硬成本和软成本；储备与缓冲，即利息储备金和不可预见费；竣工与退出，靠销售回款、长期再融资或转为 CMHC 保险长期贷款，还清施工贷款。每一层适合的放款方不同。

贷款成本比（LTC）是贷款额除以项目总成本，总成本包括土地、硬成本、软成本、利息储备金和不可预见费。贷款价值比（LTV）是贷款额除以评估价值，建筑项目通常用竣工估值。放款方一般两个都算，以算出来较低的额度为准。具体比例视放款方和项目而定。

因为额度还受成本封顶。估值高出成本的那部分是开发利润，放款方按贷款成本比计算时，这部分借不出来。另外，竣工估值假设项目按时按预算建成，放款方会结合现状价值和预售、预租情况打折看待。想增加总资金，一般靠夹层、二押或股权合作来补。

比例视放款方和项目而定，投入时点同样要紧。常见要求是自有资金在第一笔施工放款前全部投入，也有放款方接受按比例同步投入。自有资金到位慢于施工节奏，放款就会卡住。签条款书之前，要把出资时间表和施工进度表对一遍。

一般可以。已付清的地价通常计入自有资金，土地上还有贷款的，只算扣除贷款后的净值。按买入成本算还是按现在的评估值算，各家放款方做法不同；持有时间较长、规划已获批的土地，有的放款方会认可一部分增值。具体以放款方的条款为准。

股权与一押之间的资金缺口（Equity Gap），常见补法有：夹层融资或二押、私人过桥资金、引入股权合作方、把部分成本延后支付，或者分期开发、缩小首期规模。夹层和二押的成本高于一押，还要一押放款方同意，所以要在设计整体结构时一起定下来。

两者都排在一押之后。二押是在物业产权上登记第二顺位抵押；夹层融资（Mezzanine）有时不登记在物业上，而是以项目公司的股份做质押，出问题时通过接管公司来处置。两者成本都高于一押，期限通常与施工贷款配合。选哪一种，往往取决于一押放款方允许哪一种。

不一定。不少一押放款方在条款里限制或禁止后续抵押，同意的话会要求签排位协议（Postponement）或债权人间协议（Intercreditor Agreement），约定二押什么时候能收利息、违约时谁先处理。这件事要在签一押条款书之前谈好，事后再加往往很难。

可以。常见的有卖方回贷（VTB），即卖地方同意部分地价延后收取；还有开发管理费延付、总承包商部分利润延到竣工后结算。这样能减少前期要拿出的现金。放款方通常要求这些款项排在其贷款之后，预算里仍按成本计入，不会因为延付就不算。

看项目处在什么阶段、具备什么条件。一级银行和机构放款方资金成本最低、期限长，适合报批齐全、预售或预租达标、团队经验丰富的项目。B 类机构和专项建筑基金审批灵活、对预售要求较低，适合需要更高杠杆或更短审批周期的大中型项目。私人资本和夹层速度快、结构灵活，适合买地、限期交割和补资金缺口。一个项目常常要几类组合使用。

先谈条款书（Term Sheet），双方同意后，借款人交齐资料、支付评估和造价师等第三方费用。放款方安排评估、造价师（QS）成本审查和环境报告，再提交审贷委员会。批准后出具承诺书（Commitment Letter），律师办理抵押登记、落实放款条件，之后才有第一笔放款。所有方案都以审贷委员会的最终批准为准。

看三样：实操履历、净资产（Net Worth）和流动性储备（Liquidity）。履历指做过的同类项目，看类型、规模，以及是否按期、按预算完成。净资产和流动性看主要股东的个人财务报表；流动性指现金和能快速变现的资产，施工中超支或延误时要靠它补钱。

成本端包括土地、硬成本、软成本、不可预见费、利息储备金和融资费用；收入端包括销售价格或租金，以及卖完或租满需要的时间；再加一张按月的现金流表，显示每笔钱什么时候投入、什么时候放款。放款方会逐项核对，每个假设都要有依据，比如售价参考附近成交，硬成本有总包报价支持。

常漏的有：开发费和其他市政收费、施工期的地税和保险、贷款手续费和双方律师费、评估和造价师费用、销售佣金和营销费、HST。开发费通常在领取建筑许可时缴纳，金额大，要放进前期现金流。持有出租的项目，首次出租时可能要按市值自行申报 HST（Self-supply），请与您的会计师确认。

现状评估值（As-is Value）是土地或现有建筑今天的价值，用来定土地贷款额度、核算土地能抵多少自有资金。竣工估值（As-completed Value）是建成后的价值，用来测算施工贷款额度和退出方案。出租项目还会有一个出租稳定后的估值。拿竣工估值当作今天就能借钱的依据，是常见的误区。

放款方会看总承包商的资质和同类项目业绩、财务状况、合同内容和保险。保险一般包括建筑工程一切险和第三方责任险，放款方通常要求列为保险受益人。规模大一些的项目，放款方可能要求履约保函（Performance Bond）和工料付款保函。开发商自己兼做总包也可以申请，但履历会被看得更严，造价师的核查也会更细。

总价合同（Lump-Sum）把价格定死，超支风险大部分由总承包商承担，放款方对预算更有把握。成本加酬金合同（Cost-Plus）按实际成本加管理费结算，总价不封顶，放款方可能要求多留不可预见费、在合同里设最高限价，或者让造价师更密切地核对每笔支出。合同类型最好在申请前定下来，它直接影响预算审查。

没有统一门槛，视放款方和项目而定。除了数量，放款方还看质量：买家是否已过冷静期、订金交了多少、有没有关联方认购，关联方认购的单位可能不被计入。共管公寓（Condo）的楼花订金在安省要交由托管人保管，能不能用于施工，要看有没有订金保险安排。请与您的律师确认。

大致分四类。团队：公司架构和股东名单、主要股东的个人财务报表和信用报告、过往项目清单。土地与规划：购买合同或产权文件、规划批文或申请进度、建筑许可。项目：图纸、可行性测算表、成本预算、施工进度表、总包合同和保险。销售与评估：预售合同或租约、评估报告、环境评估和地质报告。各家放款方还会有补充要求。

常见的有：预算缺项，尤其是软成本和利息储备金；自有资金的来源或到位时间说不清；评估值低于测算；总包合同或保险资料不全；规划和建筑许可的时间跟贷款时间对不上；退出方案只有一个，而且缺少数据支持。这些问题大多能在提交前的预审里发现，提前补齐比审批中途补件顺利。

按工程完成的进度分批放款，频率在贷款条款里约定，常见是每月一次。每期由借款人提交请款资料：总包的进度账单、发票、已付款证明和法定声明（Statutory Declaration）。造价师到现场核实后，放款方批准，再由律师放款。资料晚交或不全，这一期就会顺延，总包和分包的付款也跟着往后拖。

造价师通常由放款方指定，费用一般由借款人承担。开工前，他审核预算、合同和图纸，出一份初始成本报告，判断预算是否完整合理。施工中，每次请款前到现场核实完成的工程量，确认已发生成本和剩余完工成本（Cost to Complete），放款方按他的报告决定这一期放多少。预算科目和总包账单的格式，最好一开始就跟造价师对齐。

放款前，律师会再查一次产权，看有没有新登记的留置权或其他权利，确认产权保险覆盖这一期放款，收齐法定声明等文件，然后按放款方的指示把钱付给总承包商或指定收款方。借款人和放款方各有自己的律师，放款方律师的费用一般也由借款人承担。

按安省《建筑法》（Construction Act），业主支付工程款时，要保留已完成工程价款的 10% 作为基本保留金（Holdback），保障分包商和供应商能收到钱。放款方放款时一般也按这个比例扣留。保留金要到留置期满才能付出，现金流表里要单独列出它的释放时点，否则会出现总包催款、贷款却不放的情况。请与您的律师确认。

放款方一般会暂停后续放款，直到留置权（Lien）处理掉。处理方式包括与分包商结清后撤销登记，或者按《建筑法》向法院缴存款项或提供担保，把留置权从产权上撤销（Vacate）。所以每期付款要及时，法定声明要真实准确。具体程序请与您的律师确认。

留置权要在法定期限内登记保全，现行规定一般是 60 天，起算点通常是实质完工证明公布之日，或者合同完成、终止之日。期满后律师查册，确认产权上没有留置权登记，保留金才可以付给总承包商，放款方也会同步放出扣留的部分。您的合同适用哪个起算点，请与您的律师确认。

先用不可预见费，不够时由借款人补自有资金。放款方要求贷款始终保持平衡（In Balance），即还没放出的额度要够覆盖剩余完工成本；超支一旦让这笔账出现缺口，放款就停下来，直到借款人把差额补进去。也可以谈追加二押或夹层，但需要一押同意。所以不可预见费要按实际风险留，不能为了让总成本好看而压低。

延误会增加利息、保险和地税等持有成本，利息储备金可能提前用完；贷款到期时项目还没完工，就要申请展期，展期可能带来额外费用和新的条件。出售项目还要留意买卖合同里约定的交房日期。报批和施工时间排得太紧，是延误的主要来源之一，贷款期限最好在计划工期之外留出余量，展期条件在签约时写清楚。

要。变更单（Change Order）会改变成本和工期，贷款条款一般规定，单笔或累计超过约定金额的变更要经放款方同意。造价师会评估变更对预算和剩余完工成本的影响。没有报批的变更，费用可能不被纳入放款，要由借款人自己出。

利息一般只按已经放出的金额计算，随放款增加而增加。常见做法是在贷款里预留利息储备金（Interest Reserve），每月利息从储备里扣，借款人不用另外拿现金付。储备是按预计的放款节奏和工期算的，放款比预计快或者工期拖长，储备就可能不够。利息储备算不准，是施工期资金断档的常见原因。

靠退出路径。出售项目在每套房交割时，用买家的房款还掉对应部分的贷款；持有项目在竣工、出租稳定后，再融资为长期贷款，替换施工贷款；出租住宅还可以转为 CMHC 保险的长期贷款。放款方审批时就会看销售去化速度或再融资是否可行，退出说不清，审批会卡住。

CMHC 的多单元保险一般适用于 5 个单元及以上的出租物业。通常要等项目竣工，出租率和租金达到放款方和 CMHC 认可的稳定水平，再由放款方提交申请。CMHC 还有 MLI Select 等产品，对在可负担租金、节能或无障碍方面达标的项目另有条件。具体资格以 CMHC 和放款方当时的规定为准。

因为主退出方案可能失灵：销售比预期慢、利率变化让再融资额度不够、竣工评估低于测算。常见的备用方案（Plan B）有：卖不完的单位用库存贷款（Inventory Loan）先还掉施工贷款，或者先出租再慢慢卖；再融资额度不足时用私人过桥补差；引入合作方补充资本。放款方审批时也会问到这一点。

建筑贷款一般会要求主要股东签个人担保（Personal Guarantee），很难完全免掉。能谈的是范围：担保金额设上限，竣工或出租稳定后解除或减少，几位股东按持股比例分担。能谈到什么程度，视放款方和项目而定。签之前，请与您的律师确认担保条款下您承担的具体责任。

交叉抵押（Cross-collateral）是把其他物业也押给这笔贷款，文件里要写清押了哪几处物业、各自担保多少、什么条件下解除。边界没写清，一个项目出问题会牵连其他物业，那些物业想出售或再融资时，也要先取得放款方同意。请与您的律师确认。

不是。我们是安省持牌的贷款经纪团队，不放自己的钱，而是把项目对接给主流银行、机构放款方和私人放款方，帮您比较条款、搭建结构、跟进到放款。所有方案最终都要经放款机构的审贷委员会批准，条款以审批结果为准。我们提供中文和英文服务。

最好在签土地购买合同之前、做可行性测算的时候就开始。这样能在合同的条件期内确认融资可行，避免地买下来才发现资金接不上。建筑与开发贷款一般需要提前数周至数月规划；私人短期过桥资金最快 3–7 个工作日，以放款方的实际审批为准。

主要四件事：项目可行性预审，逐项看预算、评估和现金流模型；设计融资结构，拼配一押、二押、夹层和私人过桥；对接主流银行、机构和私人资本；施工期协助管理分期放款，跟进造价师核查和律师放款节点。团队有超过 15 年的商业地产开发与大额融资经验，累计协助安排的项目融资超过 15 亿加元。

首次咨询免费。需要正式委托时，经纪费会在签任何委托协议之前以书面列明，您确认后才开始。放款方的手续费、评估费、造价师费和双方律师费属于第三方费用，由放款方或服务方另行收取，金额视放款方和项目而定，放款方的部分会写在条款书里。

会。项目在现有条件下做不成，我们会直接说明原因，例如自有资金不足、预算有缺口、退出方案不成立，同时说清楚要改哪些条件才有可能做，比如增加资本、分期开发、调整产品，或者等规划批下来再申请。我们不会为了促成交易去调整收入、成本或文件上的数据。

商业贷款主要看物业本身产生的现金流，住宅按揭主要看借款人的个人收入。商业放款方会逐份读租约、近几年的收支报表和借款公司的财务，借款人多为公司，股东通常还要提供个人担保。贷款成数、提前还款限制和担保范围也不像住宅按揭那样标准化，各家放款方差别较大，需要逐项谈。

常见的有工业厂房、物流仓储、零售广场、办公大楼、多单元出租公寓和混合用途物业，企业主购置自用的办公楼、生产车间或仓储设施也可以做。酒店、加油站这类物业的收入来自经营而不是租金，放款方还要看生意本身的账目，愿意接的放款方会少一些。

单元数较多的出租公寓按商业贷款审批，加拿大的放款方普遍把五个单元及以上的出租楼划入这一类。审批看的是整栋楼的租金收入和运营支出，而不是借款人的工资。部分放款方还做 CMHC 保险的多单元贷款，审批规则和常规商业贷款不同，是否适合要看楼的具体情况。

这类属于混合用途物业，放款方会分别看商铺和住宅各占多少面积、多少租金。各家对商业部分占比的接受程度不同，有的偏好以住宅为主的楼，有的专门做临街商铺。商铺的租约和租户经营的生意也会单独审。同一栋楼在不同放款方那里拿到的成数和条件，可能差别很大。

买入时，放款方一般按成交价和评估值中较低的一个计算贷款成数，还要核实首付资金的来源，整个审批要赶在买卖合同的条件期内完成。再融资没有成交价，贷款额主要取决于评估值和物业近几年的实际收支，放款方还会看现有贷款的还款记录，以及提前还清旧贷要付的费用。

可以，自用型商业物业很常见。区别在于还款来源是企业自己的经营利润，而不是外部租户的租金，所以放款方会重点看运营公司的财务报表和报税单。常见做法是由一家持股公司持有物业，再和运营公司签正式租约。这种结构的法律和税务安排，请与您的律师和会计师确认。

商业物业多由公司持有，放款方也习惯贷给公司，再由股东个人担保。用新公司还是现有公司、股权怎么分，会影响税务、责任隔离和日后出售，请与您的律师和会计师确认。我们这边会在递交前按放款方的要求核对借款主体和担保人，避免拿到批复后再改结构。

可以找，开户银行有时正是合适的选择。问题是一家银行只能给出自己的产品和一套审批标准，被拒或条件一般时，您很难判断是物业的问题还是这家银行的偏好。我们会同时向多家银行、信托公司和私人放贷方递交方案，把利率、杠杆和条款放在一起比，您的开户银行也可以是其中一家。

不放款。Performax LoanTech（普汇信融）是安省持牌的抵押贷款经纪团队，受安省金融服务监管局（FSRA）监管，在商业地产和大额融资领域有超过 15 年经验，累计协助安排超过 15 亿加元的项目融资。我们负责整理申请材料、设计交易结构、向多家放款方递交并谈条款，直到放款。贷款由放款机构的审贷委员会最终批准，资金来自放款方。

第一次咨询免费。需要我们正式代理时，所有经纪费用都会在签署委托之前以书面形式列明，您确认后才开始。看过资料后，如果我们判断这笔交易做不成，会直接告诉您。可能产生的放款方手续费、律师费和第三方报告费用另外支付，我们会提前说明各有哪些。

适合现金流充足、租约稳定、借款人财务资料完整合规的主流物业。银行和信用社的资金成本最低，摊销期最长可达 25–30 年，每期还款压力相对小。代价是标准严格，报表、租约和担保人资料都要齐全，对租户集中、自雇报表不规整或处于过渡期的物业，接受度较低。

适合银行暂时不接、但物业和借款人基本面不差的情况，比如过渡期项目、租户比较集中，或者借款人是自雇、报表不够规整。这类放款方审批相对灵活，可提供的贷款成数（LTV）可能更高，资金成本通常高于银行。常见的做法是把它当作过渡，等物业稳定后再转回银行。

用在时间或条件不允许走银行的节点：交割日临近、物业正在重新招租或调整租约、需要短期周转，或者需要快速提取物业净值。私人商业资本放款快、结构灵活，对历史报表要求宽松，但资金成本在几类渠道里最高，期限也短，借之前就要想好怎么还。

一般靠两条路：物业稳定后转成银行或 B 类贷款，或者出售物业。所以借过桥贷款之前，就要把退出路径写清楚，比如哪份租约要在什么时候签好、哪一期报表能反映新收入，再倒推过桥期限够不够用。期限留得太紧，到期时只能被动展期，成本会继续累积。

期限（Term）是这份贷款合同的有效期，到期要续约或还清余额。摊销期（Amortization）是假设一直按时还款、把本金全部还完所需的年数，用来计算每期还款额。两者通常不相等，比如期限只有几年，摊销期按 25 年计算，期限到时还会剩下一大笔本金。摊销期越长，每期还款越低，偿债覆盖率（DSCR）也越容易达标。

主要看您打算持有多久、能承受多大的还款波动。固定利率在合约期内还款额不变，便于做现金流预算，但提前还款的罚金往往更重。浮动利率随基准利率变动，还款额会跟着升降，提前还款通常更灵活。计划几年内出售或再融资的物业，提前还款条款可能比利率本身更要紧。具体选项视放款方而定。

要看合同。不少商业贷款在合约期内是封闭的，不允许提前还款，或者允许但要付罚金。罚金算法各家不同，有的按几个月利息计，有的按收益维持（Yield Maintenance）方式补偿放款方的利息损失，有的只在特定时段开放提前还款。如果您可能在合约期内出售或再融资，签意向书之前就要把这一条谈清楚。

全追索（Full Recourse）指借款违约时，放款方除了处置抵押物业，还可以向借款公司和担保人的其他资产追偿。商业贷款通常要求股东提供个人担保，有时还要求关联公司担保。有限追索或无追索的贷款也有，但对物业和借款人的要求更高。担保的范围和法律后果，请与您的律师确认。

不能只看利率。我们会把每家的报价放进同一张表：贷款金额和成数、利率及其类型、期限和摊销期、放款方手续费等费用、提前还款条件、担保范围、约束条款，以及评估和环境报告的要求。利率低一点的方案，有时贷款额更少、限制更多，算下来反而不划算。

约束条款（Covenants）是放款后您要持续遵守的条件。常见的有：偿债覆盖率不低于约定数值、每年提交财务报表和租金明细表、未经同意不得再抵押或转让物业、保持足额保险。违反了可能构成违约，放款方可以要求补救，严重时可要求提前还款，具体以合同为准。签约前要逐条确认自己做得到，法律后果请与您的律师确认。

偿债覆盖率（DSCR）是物业一年的净营业收入（NOI）除以一年要还的本金加利息，用来看收入能覆盖还款多少倍。放款方通常要求不低于 1.20 至 1.35 倍，具体看放款方和物业类型。比如 1.25 倍，表示每还 1 元本息，物业有 1.25 元净收入。这个指标往往直接决定贷款额的上限。

净营业收入（NOI）是物业全年的租金和其他收入，扣掉空置损失和运营支出后的余额。运营支出包括地税、保险、维修、物业管理、业主承担的水电等，不包括贷款本息、折旧和所得税。放款方会按自己的口径重算，即使您自己管理物业，也可能计入管理费和维修储备，所以算出来的 NOI 常常低于报表上的数字。

贷款额通常同时受两个上限约束。一个是贷款成数（LTV），即贷款额占物业价值的比例；另一个是偿债覆盖率，即用 NOI 能支撑的还款额倒推出的贷款额。两者取较低的那个。成数上限视放款方、物业类型和地段而定，所以同一栋楼，有的放款方按成数卡，有的按现金流卡。

先核对租金是否和租金明细表、银行入账对得上，再看剩余租期、加租条款、续租选择权、提前解约条款，以及地税、保险、维修由谁承担。净租约（Net Lease）下租户承担大部分运营费用，业主收入更稳定；毛租约下这些费用由业主承担，放款方会更仔细核对支出。主要租户的经营状况和信用也会单独评估。

主要影响贷款额和期限。放款方关心的是贷款期内有多少租约会到期，主要租约如果在贷款到期前结束，他们会担心收入中断，可能压低贷款额，或者只给较短的期限。多租户物业常用加权平均剩余租期（WALT）来衡量，到期时间分散在不同年份的物业，通常比集中在同一年到期的更受放款方欢迎。

租户集中度指租金收入有多大比例来自一个或少数几个租户。一个租户占了大部分租金，它一搬走，物业现金流就断了，银行往往因此压低贷款额或不接。如果这个租户经营多年、信用好，租约又长，情况会好很多。B 类放款方和信托公司对租户集中度的容忍度一般更高。

评估由放款方认可的商业评估师完成，通常要求持有加拿大评估协会（AIC）的 AACI 资格，费用一般由借款人承担。估值偏低，贷款额会跟着下降，可以增加首付或调整结构，也可以补充租约、可比成交等资料请评估师复核，但结论由评估师独立作出。各家放款方的认可名单不同，必要时可以换放款方重新评估。

阶段一环境评估（Phase I ESA）是查这块地及周边过去的用途，判断有没有污染风险，比如曾经是加油站、干洗店或工厂。做法是查历史记录和政府数据库、实地查看，不取样。放款方担心污染拖低物业价值，工业物业普遍要求做。发现疑点时，可能要追加取样检测的阶段二评估，时间和费用都会增加。

看借款主体和担保人的净资产、流动性和经营经验。净资产看个人资产负债表；流动性看交割后手上还有多少现金和可变现的投资，能不能应付空置或大修；经验看您或团队是否持有、管理过同类物业。同样一栋仓库，第一次买仓库的投资人和已经持有几栋的业主，拿到的条件可能不同。放款方通常还会查个人和公司的信用记录。

会。核心地段、通用性强的物业，比如布局常规的多租户仓库，放款方更愿意给较高的成数和较好的利率，因为万一要处置，容易找到下一个买家或租户。专为某个行业建造的厂房、偏远小镇的物业，愿意接的放款方少，条件也会保守一些。

一般分五类。公司与主体文件：公司注册文件、股权结构图、授权书等。物业与运营资料：租金明细表（Rent Roll）、租约合同、近 2–3 年的收入与支出明细。财务与税务凭证：近 2–3 年财务报表、T2 公司报税单、个人资产负债表（PFS）。物业技术报告：评估报告、环境评估报告等。现有债务文件：现有商业贷款合同、近期对账单和续约通知。具体清单视放款方和物业而定。

每个单元一行，写明单元号、租户名称、面积、月租金、额外租金（地税、保险、公摊等）、租约起止日期、续租选择权、押金，以及有没有欠租。空置单元也要列出，表格更新到递交当月。放款方会拿它和租约原件、银行入账逐项核对，三者对不上，就会被要求补件或解释。

每位担保人各填一份，列出名下全部资产和负债：房产及其贷款余额、存款、投资、公司股份、其他借款，以及对外担保。数字按实际情况填写，放款方会要求提供对账单等证明来核对。对外担保最容易漏填，比如您为其他公司或家人的贷款作过担保，也要写进去。

我们先看资料、判断可行性，再整理成放款方习惯阅读的申请材料，同时递交给几家合适的放款方。收到意向书（Term Sheet）后，我们帮您比较并谈条款，选定一家签署。之后放款方安排评估、环境评估等第三方报告并完成审贷，出具贷款承诺书（Commitment Letter）。律师查产权、登记抵押后放款。

参考时间是：商业按揭 2–4 周，私人短期过桥最快 3–7 个工作日。这是资料齐全、第三方报告顺利时的参考，不是承诺。实际用时取决于评估和环境报告的排期、放款方当时的审批量，以及补件来回的次数。

律师负责贷款的法律手续：查产权和地税欠款，核对贷款承诺书的放款条件是否满足，准备并见证您签署抵押文件、个人担保、租金转让等担保文件，在安省土地登记系统登记抵押（Charge），需要时办理产权保险，再按指示发放贷款资金。商业贷款中放款方通常有自己的律师，费用一般由借款人承担。具体分工请与您的律师确认。

没有统一价格，要看物业的大小、类型、复杂程度和出报告的急缓，委托前可以先请报告机构报价。这些费用一般由借款人承担，有的放款方还会要求建筑状况评估（BCA）。报告要写明供哪家放款方使用，换放款方时原报告未必能直接沿用，所以通常在选定放款方之后再委托，避免重复付费。

常见的是资料互相对不上：租金明细表、租约和银行入账的金额不一致，报表年份不全，或者公司记录簿（Minute Book）、股权结构图没有更新。另外，评估或环境报告排期长、环境评估发现疑点要追加调查、地税或公司报税有欠款、交易条件中途改动，都会拖慢进度。这些问题大多能在递交前发现，我们会先逐项核对再递交。

意向书（Term Sheet 或 LOI）是放款方看过初步资料后给出的条款框架，写明金额、利率、期限和主要条件，要等评估、尽职调查和审贷委员会批准后才算数。贷款承诺书（Commitment Letter）是审批通过后的正式文件，仍附有放款前要满足的条件，比如提交保险证明、租户确认函（Estoppel Certificate）等。有的放款方在签意向书时会收一笔押金，能否退还看条款。

条件期要覆盖放款方完成评估、环境评估和审贷的时间，可以参考商业按揭 2–4 周的办理周期，再留出联系报告机构和补件的余量。工业物业、历史用途复杂或资料不齐的，要留得更宽。签买卖合同之前先把物业情况告诉我们，我们会按可能合作的放款方和所需报告给出建议，条件条款的写法请与您的律师确认。

能提出的金额，大致是新贷款额减去现有贷款余额，再扣掉提前还款罚金和评估、律师等费用。新贷款额同样受贷款成数和偿债覆盖率两个上限约束，取较低者，所以物业升值了、租金却没涨，能提的可能比预期少。正式申请前，我们会先按几家放款方的口径粗算一遍。

常见用途有企业扩张、新项目投资或下一处物业的首付，以及替换成本更高的债务。放款方会问资金用途，部分用途需要提供说明或证明。借款用途还会影响利息能否在税务上抵扣，请与您的会计师确认。

提早准备，您才有时间比较和谈判。现有放款方发来的续约条件未必是市场上最好的，等到临近到期才处理，往往只能接受，因为来不及完成新放款方的评估和审批。提前介入，可以按当前利率和物业评估值重新比较几家方案。合约到期时还清旧贷一般不涉及提前还款罚金，换放款方的障碍主要是时间。

可以研究。常见情况是物业上叠了一笔银行贷款和一笔成本较高的私人二押，或者摊销期太短、月供过高。重组的做法包括把几笔合并成一笔、拉长摊销期，或者在物业和报表达到银行标准后，用银行贷款替换私人贷款。动手之前先算清各笔贷款的提前还款罚金和换贷费用，确认省下的多于付出的。

有机会。放款方看的是实质盈利能力，可以结合公司财务报表、会计师出具的 Notice to Reader 报表、T2 公司报税单或公司银行流水来呈现。折旧、一次性支出这类不反映日常经营的项目，有凭证的可以向放款方说明。资料必须真实，我们不会帮您改动收入或文件。银行标准偏严时，B 类放款方和信托公司对自雇报表的接受度通常更高。

资料会多一些，但这种情况很常见。放款方需要看清整体结构：标明各公司持股比例的股权结构图、每家相关公司的财务报表、公司之间的借款和互相担保，以及您为其他贷款提供的担保。他们会把整个集团的现金流和负债放在一起看，而不只看借款的那一家。由哪家公司借款、哪家担保，请与您的律师和会计师确认。

可以写进个人资产负债表，但放款方给的权重通常低于加拿大境内资产，因为核实和追偿都更难。要准备对账单、产权证明，必要时附翻译件。放款方更看重您在加拿大可以随时动用的流动资金。交割资金如果要从海外汇入，放款方和律师都会核实资金来源，汇款记录要完整保留。

放款方按已经发生的收入审批，未来的租金只能作参考。常见情况是刚接手的物业租金低于市场，或者正在装修、重新招租。通常的做法分两步：先用 B 类或私人过桥资金按当前状况贷款，等新租约签好、报表反映出新收入后，再转成银行贷款。递交时可以附上已签的新租约、装修预算和招租计划，但收入必须如实，预测数字不能代替实际报表。

可以申请，但贷款额通常按实际在租的收入算，条件更保守。主要租户快到期时，最直接的办法是在申请前和租户谈好续约，拿到签字的续约或延期文件。一时谈不下来的，有的放款方会从贷款中预留一笔资金，等续租后再释放；时间紧的，可以先用过桥资金度过招租期。

不一定到此为止，关键是先弄清楚被拒的具体原因：偿债覆盖率不够、物业类型不在银行的范围、租户太集中，还是借款人资料有缺口。原因不同，出路也不同，可以增加首付或担保人、调整贷款结构，转向 B 类放款方或信托公司，或者用私人资金过渡。如果看完资料我们判断目前做不成，会直接说明原因，以及满足什么条件后可以再试。

私人贷款（Private Mortgage）是由银行以外的出资方提供、以房产或土地作抵押的短期贷款。它和银行贷款一样登记在物业产权上，不同的是审批更看重物业价值和还款退出安排，期限短，成本也明显高于银行。

出资方可能是个人、专门做私人放贷的公司，或抵押投资公司（Mortgage Investment Corporation，MIC）。我们合作的私人出资方网络里，这几类都有。具体由哪一方出资，会在您签约前写明名称，您清楚知道钱从哪里来、合同和谁签。

因为出资方承担的风险更高，给的条件也更宽。私人出资方放款快，对收入证明的要求通常没有银行严，愿意接受银行不做的物业和情况，借出的期限也短，这些都要靠更高的利率和费用来补偿。比较成本时，除了利率，还要把出资方费用、经纪费和双方律师费一起算进去。

不能，也不该这样用。私人贷款是短期过渡工具，我们安排的期限在 3–24 个月之间，用来跨过银行暂时帮不上忙的那段时间。借得越久，累计的利息和费用越多。长期用钱的需求，应该等条件具备后改用银行或 B 类贷款机构（B Lender）的贷款。

至少这几件：利息怎么计算，出资方是谁，经纪费和出资方费用各是多少，贷款期限和到期安排，提前还款和违约时怎么处理。这些都应该在您签署任何文件前有书面说明。口头说好的条件，一定要写进文件里。

以合同写明的年利率和计息方式为准。要确认几点：利率是不是按年标示，复利按月还是按半年计算，从哪一天开始计息，利息是每月支付还是放款时预先扣除。同样的年利率，计息方式不同，实际付出的利息也不同。请对方给一份按月列出的付款明细，连同到期要还的本金一起看。

经纪费是我们分析方案、对接出资方、谈条款、协调评估和律师所收的服务费。私人贷款的经纪费一般由借款人支付，常见做法是放款时从贷款款项中直接扣除。金额视贷款的复杂程度而定，会在您签署任何委托协议前书面列明，没有列明的费用我们不收。

因为私人贷款合同没有统一格式，违约条款、续期费、提前还款规定都可能因出资方而不同。出资方有自己的律师，代表的是出资方。您自己请的独立律师只代表您，会在签字前解释每一项义务和风险。我们建议每位客户都在独立律师指导下审阅合同。

不出。Performax LoanTech（普汇信融）是安省持牌的抵押贷款经纪公司团队，本身不发放贷款。我们根据您的情况对接银行、机构贷款方和私人出资方，比较条件、谈条款、安排交割，团队在商业地产和大额融资领域有 15 年以上经验。经纪公司和经纪人的牌照，可以在安省金融服务监管局（FSRA）网站查询。

它让您在签字前就能核对每一个数字。签署任何委托协议前，我们会把出资方、利率、期限和全部费用写进披露文件；安省法规也要求经纪向借款人书面披露借款成本和可能存在的利益冲突。到律师处签约时，拿这份文件对照合同和结算单，有出入就先停下来问清楚。

这正是私人过桥贷款（Bridge Loan）的典型用途。以您已持有的物业或所购的投资、商业物业作抵押，私人出资方最快 3–7 个工作日可以放款，先保住交割，等银行批下来再转贷还清。时间不能保证，评估、产权查询和律师都要时间，越早联系我们越好。过桥这几个月的利息和费用，要算进交易成本。

可以考虑。二押（Second Mortgage）登记在现有一押之后，原来的贷款和利率都不用动，适合短期需要一笔钱，比如支付投资款、生意周转或还清别的欠款。能借多少，取决于估值减去一押余额后剩下的空间。有些一押合同对再加押有限制，做之前请律师看一下现有合同。

可以考虑土地过桥贷款。很多银行对还没拿到规划批准的土地很谨慎，私人出资方更看重土地价值和报批进度，可提供 3–18 个月的过桥资金，覆盖持有和报批期间的开支。退出一般是拿到批准后转入建筑贷款，或者出售土地。报批常有延误，期限要留余量。

可以，这属于建筑与土地过桥贷款的用途。项目在拿到建筑贷款之前，设计、顾问、报批规费和各类押金都要先付，私人资金可以用土地或您名下其他物业作抵押来覆盖这段支出。出资方会看项目预算、报批进度和后续建筑贷款的落实情况，因为那就是这笔钱的还款来源。

可以用私人贷款过渡一段时间。收入刚变动时，银行通常要看到一段稳定的收入记录才肯放款；私人出资方更看重物业净值和退出安排，但仍会核实您每月付不付得起利息。等收入记录达到银行要求，再转回银行。收入和雇佣资料必须如实提供。

有可能，前提是物业里有足够的净值，并且还款计划可行。私人出资方会查信用报告，更关心的是信用受损的原因有没有解决。这笔钱的作用是给您争取时间：期间按时付款、修复信用，到期转回 B 类贷款机构或银行。信用越弱，条件通常越严，成本也越高。

可以。以商业物业，或您名下的住宅、投资物业作抵押，私人贷款可以用来补存货、垫付工程款或等应收账款回笼。出资方会问清钱的用途和还款来源，比如哪笔货款何时到账，或何时转成银行的商业贷款。利息能否作为经营费用抵扣，请与您的会计师确认。

可以用物业净值做一笔私人贷款，一次还清信用卡、私人借款、税务欠款或到期续不上的商业贷款，把多笔还款并成一笔。前提是整合后的总成本确实更低，而且之后能转回银行。如果只是把欠款搬到房子上，背后的现金流问题没有解决，几个月后又会回到原处。这种情况要先解决现金流，再谈贷款。

说不清到期怎么还的时候。到期时既没有银行接手，也不打算出售物业，项目也没有完工节点，私人贷款只会把问题往后推，还多出一笔利息和费用。用钱时间超过 24 个月，或每月利息已经吃紧，也不该用。这些情况我们会建议您先等一等，或者直接走银行。

多数时候不值得。先算两笔账：私人贷款几个月的利息和费用是多少，等不了的后果又是多少，比如违约损失的定金或错过的项目。如果能和对方商量延期交割，或者晚几周影响不大，就等银行。只有错过的代价明显更大时，私人贷款才划算。方案做不成或不划算，我们会直接告诉您。

物业上没有贷款，或者要用新贷款把原有贷款全部还清时，适合做一押私人贷款，期限一般为 3–24 个月。它登记在第一顺位，处置时最先受偿，出资方的风险相对低，所以条件通常比二押好谈。常见用途包括交割过桥、还清到期的贷款和整合欠款。

二押灵活融资的期限一般为 3–12 个月。二押排在一押之后，物业一旦出售，要先还清一押，剩下的钱才轮到二押，所以出资方的风险更高，利率和费用也比一押高。对借款人来说，两笔贷款要同时按时付款，任何一笔出问题都会牵动另一笔。

期限一般为 3–18 个月。土地贷款通常一次放出；建筑阶段的资金多按工程进度分期放款，每次放款前，出资方会派人或请工料测量师（Quantity Surveyor）核实进度，利息按已放出的金额计算。您需要准备预算、施工合同、许可文件和进度计划，它们决定每一期能拿到多少。

这种方式叫只付利息（Interest-Only）：贷款期间每月只付利息，本金到期时一次还清。很多私人贷款采用这种方式，每月负担较轻，但本金一分没少，到期时整笔金额都要靠退出安排来还。月付低不代表便宜，关键是到期那天的钱从哪里来。

一般包括出资方费用（Lender Fee）、经纪费、出资方律师费、您自己的律师费和评估费，有的还有产权保险、续期费和解押费。具体金额视出资方、贷款金额和物业而定。部分费用会在放款时直接从贷款中扣除，所以到手金额会少于贷款金额。所有费用都会在签署前书面列明。

先联系出资方或您的律师，申请还款结算单（Payout Statement）。结算单列明截至还款日的本金、利息、罚金和解押费，卖房或转贷时律师要凭它付款。很多合同要求提前书面通知，有的还设最低计息期，不满期也要付足这段利息，这些都要排进您的退出时间表。

开放式（Open）贷款可以在期限内随时全部或部分还清，不收提前还款罚金；封闭式（Closed）贷款在到期前还款要付罚金，或者不允许提前还。私人贷款两种都有，开放条款的成本可能体现在利率或费用上。退出时间还不确定，比如还在等卖房或银行审批，开放式通常更稳妥。

可以申请，但续期要出资方同意，不是自动的。续期一般要另付续期费，利率可能调整，出资方也可能要求重新评估。请在到期前尽早和我们商量，同时把原来的退出安排补上。一次接一次地续期，费用会层层叠加，比按时退出贵得多。

核心是在物业产权上登记的抵押（Charge），一押或二押视情况而定。此外可能要求公司资产的一般担保协议（General Security Agreement）、出租物业的租金转让，或者再加押一处物业作补充。物业保险要把出资方列为抵押受益方。具体要求视出资方和交易而定，签前都会写进条款。

可以，商业物业或公司持有的投资物业常以公司名义借款。出资方会要求公司注册文件、董事和股东资料以及近期财务资料，通常还要求董事或主要股东提供个人担保。个人担保意味着公司还不上时，出资方可以向您个人追讨，签署前请与您的律师确认责任范围。

可以先用一个概念公式估算：物业估值乘以 75% 的贷款价值比（LTV），再减去现有贷款余额。比如估值 100 万加元的物业，75% 是 75 万，减去一押余额 50 万，演示结果是 25 万。这只是演示，75% 不是统一标准，每家出资方会按物业、地区和自己的风控定上限，最终以评估和批核为准，到手金额还要扣除费用。

贷款价值比（LTV）是贷款金额占物业估值的比例。做二押时，出资方看的是合并比例，也就是一押加二押的总额除以估值。比例越低，物业价格下跌时出资方的缓冲越大，条件越好谈；比例越高，出资方的风险越大，成本也会跟着上升。

因为每家出资方的资金来源、风险偏好和熟悉的市场都不同。比如有的只做大多伦多地区的住宅，也有专做土地或商业物业的。同一处物业，在不同出资方那里的最高比例、期限和费用都可能不一样。我们的一项工作，就是把您的情况交给最可能接受它的出资方。

评估报告（Appraisal）给出物业价值，出资方用这个数来算可借额度。评估一般由出资方认可的持证评估师完成，费用通常由借款人支付。评估师会参考近期可比成交、物业状况和位置。报告出来之前算的额度，都只是预估。

可以接受较低的额度，或用另一处物业追加抵押。如果您掌握评估师没有用到的近期可比成交，可以通过我们提交给出资方参考。也可以换一家更熟悉这类物业的出资方，但通常要重新评估，多付一次费用。不要试图左右评估师的结论，这会让整笔申请失去出资方的信任。

会，而且影响很大。出资方担心的是万一要处置，物业多久能卖掉、能卖什么价。城市和成熟社区的物业买家多、成交记录充足，出资方愿意给的比例较高；偏远乡镇或成交稀少的地区，比例会降低，有的出资方干脆不做。具体以各出资方的标准为准。

难度较高的通常是：没有通路通水电的生地、农地和大面积乡村土地，加油站这类专用商业物业，有环境问题的物业，以及停工的在建项目。这些物业买家少、估值难，出了问题也不好处置。不是做不了，只是能借的比例更低、成本更高。

银行主要看收入、负债比率（GDS/TDS）和信用分，还要通过压力测试，收入达不到要求通常就批不了。私人出资方把重点放在物业价值、净值和退出路径上，对收入证明更灵活。但这不等于不看人：信用报告、身份、产权和每月付息能力，私人出资方同样会核实。

看它具体到什么程度，有没有文件支撑。出资方最在意的是到期时钱怎么回来，已有银行的预批信、物业已经挂牌、项目批文有预计时间，这些都能让出资方判断风险，审批和条款也更好谈。只说「到时候再转银行」，却说不出那时银行为什么会批，很多出资方会直接拒绝。

常规资料包括身份证件、物业地税单、现有贷款的最新对账单、房屋保险、收入或经营情况说明，以及能证明退出路径的文件，比如银行预批信、买卖合同或项目批文。以公司名义借款，还要公司注册文件。所有资料必须真实，我们不会提交任何经过改动的文件。

因为私人贷款期限短，到期那天整笔本金都要还。常见的退出路径有三条：转回银行或 B 类贷款机构再融资，出售物业，或项目完工后由建筑贷款、销售回款还清。我们在贷前会和您确认哪一条走得通、需要多长时间，再据此定贷款期限，而不是先借了再想。

先弄清楚银行现在为什么不批，再看到期前能不能解决。收入记录不够，就按时报税、保留完整的银行流水；信用有问题，就按时付款、降低负债。离到期还有一段时间就开始申请再融资，银行审批和评估都要时间，不要等到临近到期才动手。

期限要覆盖挂牌、谈判和交割的全部时间，再留出余量。从签下买卖合同到真正交割本身就要一段时间，市场慢的时候挂牌期还会更长。期限定得太紧，到时只能续期，或者降价急卖。另外要看清提前还款条款，卖得快的时候不至于多付一笔罚金。

主要是延误和超支。报批、施工、验收任何一环拖延，建筑贷款或销售回款就会推迟，过桥贷款却照常计息；预算超支，项目可能在完工前就缺钱。所以期限要按保守的进度来定，预算里留出应急费用，并提前问清延期需要什么条件和费用。

出资方有权依据法律程序和合同条款行使抵押权，包括启动法律追偿或售房程序（Power of Sale）。处置过程中产生的律师费等费用，合同通常约定由借款人承担，物业也可能以不理想的价格卖出。一旦预见可能逾期，越早和出资方沟通，越有机会争取延期或自行出售。具体的法律后果，请与您的律师确认。

我们会从四个方面对比。现有一押的提前还款罚金：再融资要先还清原贷款，罚金可能不小，二押不动一押。时间和机会成本：再融资的审批和手续往往更久，可能错过用钱的时机。综合加权利息成本：把一押和二押合起来算平均利率，再和再融资后的利率比较。借款期限：只用几个月到一年，二押往往更省；要用好几年，再融资更合适。

按每笔贷款的金额把利率加权平均：一押余额乘一押利率，加上二押金额乘二押利率，再除以两笔贷款的总额。二押的出资方费用和经纪费，也要按借款月数摊进去，否则算出来会偏低。得出的数字再和再融资后的利率比较，同时把一押的提前还款罚金算进再融资那一边，才是完整的账。

最快 3–7 个工作日，但不能保证。速度取决于评估多快完成、产权查询有没有问题、资料是否齐全，以及双方律师的安排。物业简单、资料齐全的一押比较可能接近这个时间；土地、商业物业或涉及多处抵押的，通常要更久。时间紧的话，请尽早把资料交给我们。

第一次咨询免费，中英文都可以。我们先了解用途、物业和退出计划，判断是否可行，做不成会直接告诉您。可行的话，我们对接出资方，拿到条款书（Term Sheet）后，把利率、期限和全部费用书面列给您。您确认后安排评估、提交资料，出资方出具承诺函（Commitment Letter），双方律师审阅签署，再由产权律师完成登记和放款。

产权律师负责交割的法律手续。律师会查询物业产权，确认有没有其他抵押、留置权或欠税；在产权上登记新的抵押；通过律师信托账户收付款项，按指示还清旧贷款或欠款，再把余款付给您。我们每一笔贷款都由独立产权律师办理，每一笔钱的去向都有记录。

我们是安省持牌的抵押贷款经纪公司团队，本身不直接发放贷款。我们替您对接主流银行、机构放款方和高净值私人资本，在多个渠道之间横向比较，再把条款和结构定下来。

银行通常只代表自己的产品和一套审批标准。经纪可以同时向多家银行、信托公司和私人放贷方递交方案，横向比较利率、杠杆和条款。银行覆盖不了的复杂财务背景，也是我们常处理的情况。

会。初步评估时如果发现项目风险过高，或财务条件不具备可行性，我们会直接告知，不会为了放款勉强接单。

首次咨询免费。如果项目可行并决定推进，所有经纪服务费用都会在签署任何委托协议之前书面披露，没有隐形收费。

建筑贷款除了看土地和规划，还要评估开发预算、工期、总承包商资质，以及竣工后的预期价值（As-completed Value）。资金通常随施工进度分期拨付（Draw），而不是一次放完。

通常需要公司注册与股权文件、最新租金明细（Rent Roll）、生效中的租约合同、近 2–3 年物业损益表与税务报表，以及个人资产负债表等。

可以结合公司财务报表、Notice to Reader、T2 报税单或公司银行流水，向放款方呈现实际的盈利能力。

限期交割而银行审批来不及、需要通过二押快速提取房屋净值，或项目处在早期报批、收入过渡阶段时，可以考虑私人资本提供的短期资金。

私人贷款属于短期过渡工具。如果未能按合同约定履约，或到期时没有完成退出，出资方有权依据法律程序和合同条款行使抵押权，包括启动法律追偿或售房程序。所以我们在贷前会与您确认切实可行的退出路径。