私人资本与过桥融资条款透明、退出路径清楚的短期资金

私人贷款（Private Mortgage）是由银行以外的出资方提供、以房产或土地作抵押的短期贷款。它和银行贷款一样登记在物业产权上，不同的是审批更看重物业价值和还款退出安排，期限短，成本也明显高于银行。

出资方可能是个人、专门做私人放贷的公司，或抵押投资公司（Mortgage Investment Corporation，MIC）。我们合作的私人出资方网络里，这几类都有。具体由哪一方出资，会在您签约前写明名称，您清楚知道钱从哪里来、合同和谁签。

因为出资方承担的风险更高，给的条件也更宽。私人出资方放款快，对收入证明的要求通常没有银行严，愿意接受银行不做的物业和情况，借出的期限也短，这些都要靠更高的利率和费用来补偿。比较成本时，除了利率，还要把出资方费用、经纪费和双方律师费一起算进去。

不能，也不该这样用。私人贷款是短期过渡工具，我们安排的期限在 3–24 个月之间，用来跨过银行暂时帮不上忙的那段时间。借得越久，累计的利息和费用越多。长期用钱的需求，应该等条件具备后改用银行或 B 类贷款机构（B Lender）的贷款。

至少这几件：利息怎么计算，出资方是谁，经纪费和出资方费用各是多少，贷款期限和到期安排，提前还款和违约时怎么处理。这些都应该在您签署任何文件前有书面说明。口头说好的条件，一定要写进文件里。

以合同写明的年利率和计息方式为准。要确认几点：利率是不是按年标示，复利按月还是按半年计算，从哪一天开始计息，利息是每月支付还是放款时预先扣除。同样的年利率，计息方式不同，实际付出的利息也不同。请对方给一份按月列出的付款明细，连同到期要还的本金一起看。

经纪费是我们分析方案、对接出资方、谈条款、协调评估和律师所收的服务费。私人贷款的经纪费一般由借款人支付，常见做法是放款时从贷款款项中直接扣除。金额视贷款的复杂程度而定，会在您签署任何委托协议前书面列明，没有列明的费用我们不收。

因为私人贷款合同没有统一格式，违约条款、续期费、提前还款规定都可能因出资方而不同。出资方有自己的律师，代表的是出资方。您自己请的独立律师只代表您，会在签字前解释每一项义务和风险。我们建议每位客户都在独立律师指导下审阅合同。

不出。Performax LoanTech（普汇信融）是安省持牌的抵押贷款经纪公司团队，本身不发放贷款。我们根据您的情况对接银行、机构贷款方和私人出资方，比较条件、谈条款、安排交割，团队在商业地产和大额融资领域有 15 年以上经验。经纪公司和经纪人的牌照，可以在安省金融服务监管局（FSRA）网站查询。

它让您在签字前就能核对每一个数字。签署任何委托协议前，我们会把出资方、利率、期限和全部费用写进披露文件；安省法规也要求经纪向借款人书面披露借款成本和可能存在的利益冲突。到律师处签约时，拿这份文件对照合同和结算单，有出入就先停下来问清楚。

这正是私人过桥贷款（Bridge Loan）的典型用途。以您已持有的物业或所购的投资、商业物业作抵押，私人出资方最快 3–7 个工作日可以放款，先保住交割，等银行批下来再转贷还清。时间不能保证，评估、产权查询和律师都要时间，越早联系我们越好。过桥这几个月的利息和费用，要算进交易成本。

可以考虑。二押（Second Mortgage）登记在现有一押之后，原来的贷款和利率都不用动，适合短期需要一笔钱，比如支付投资款、生意周转或还清别的欠款。能借多少，取决于估值减去一押余额后剩下的空间。有些一押合同对再加押有限制，做之前请律师看一下现有合同。

可以考虑土地过桥贷款。很多银行对还没拿到规划批准的土地很谨慎，私人出资方更看重土地价值和报批进度，可提供 3–18 个月的过桥资金，覆盖持有和报批期间的开支。退出一般是拿到批准后转入建筑贷款，或者出售土地。报批常有延误，期限要留余量。

可以，这属于建筑与土地过桥贷款的用途。项目在拿到建筑贷款之前，设计、顾问、报批规费和各类押金都要先付，私人资金可以用土地或您名下其他物业作抵押来覆盖这段支出。出资方会看项目预算、报批进度和后续建筑贷款的落实情况，因为那就是这笔钱的还款来源。

可以用私人贷款过渡一段时间。收入刚变动时，银行通常要看到一段稳定的收入记录才肯放款；私人出资方更看重物业净值和退出安排，但仍会核实您每月付不付得起利息。等收入记录达到银行要求，再转回银行。收入和雇佣资料必须如实提供。

有可能，前提是物业里有足够的净值，并且还款计划可行。私人出资方会查信用报告，更关心的是信用受损的原因有没有解决。这笔钱的作用是给您争取时间：期间按时付款、修复信用，到期转回 B 类贷款机构或银行。信用越弱，条件通常越严，成本也越高。

可以。以商业物业，或您名下的住宅、投资物业作抵押，私人贷款可以用来补存货、垫付工程款或等应收账款回笼。出资方会问清钱的用途和还款来源，比如哪笔货款何时到账，或何时转成银行的商业贷款。利息能否作为经营费用抵扣，请与您的会计师确认。

可以用物业净值做一笔私人贷款，一次还清信用卡、私人借款、税务欠款或到期续不上的商业贷款，把多笔还款并成一笔。前提是整合后的总成本确实更低，而且之后能转回银行。如果只是把欠款搬到房子上，背后的现金流问题没有解决，几个月后又会回到原处。这种情况要先解决现金流，再谈贷款。

说不清到期怎么还的时候。到期时既没有银行接手，也不打算出售物业，项目也没有完工节点，私人贷款只会把问题往后推，还多出一笔利息和费用。用钱时间超过 24 个月，或每月利息已经吃紧，也不该用。这些情况我们会建议您先等一等，或者直接走银行。

多数时候不值得。先算两笔账：私人贷款几个月的利息和费用是多少，等不了的后果又是多少，比如违约损失的定金或错过的项目。如果能和对方商量延期交割，或者晚几周影响不大，就等银行。只有错过的代价明显更大时，私人贷款才划算。方案做不成或不划算，我们会直接告诉您。

物业上没有贷款，或者要用新贷款把原有贷款全部还清时，适合做一押私人贷款，期限一般为 3–24 个月。它登记在第一顺位，处置时最先受偿，出资方的风险相对低，所以条件通常比二押好谈。常见用途包括交割过桥、还清到期的贷款和整合欠款。

二押灵活融资的期限一般为 3–12 个月。二押排在一押之后，物业一旦出售，要先还清一押，剩下的钱才轮到二押，所以出资方的风险更高，利率和费用也比一押高。对借款人来说，两笔贷款要同时按时付款，任何一笔出问题都会牵动另一笔。

期限一般为 3–18 个月。土地贷款通常一次放出；建筑阶段的资金多按工程进度分期放款，每次放款前，出资方会派人或请工料测量师（Quantity Surveyor）核实进度，利息按已放出的金额计算。您需要准备预算、施工合同、许可文件和进度计划，它们决定每一期能拿到多少。

这种方式叫只付利息（Interest-Only）：贷款期间每月只付利息，本金到期时一次还清。很多私人贷款采用这种方式，每月负担较轻，但本金一分没少，到期时整笔金额都要靠退出安排来还。月付低不代表便宜，关键是到期那天的钱从哪里来。

一般包括出资方费用（Lender Fee）、经纪费、出资方律师费、您自己的律师费和评估费，有的还有产权保险、续期费和解押费。具体金额视出资方、贷款金额和物业而定。部分费用会在放款时直接从贷款中扣除，所以到手金额会少于贷款金额。所有费用都会在签署前书面列明。

先联系出资方或您的律师，申请还款结算单（Payout Statement）。结算单列明截至还款日的本金、利息、罚金和解押费，卖房或转贷时律师要凭它付款。很多合同要求提前书面通知，有的还设最低计息期，不满期也要付足这段利息，这些都要排进您的退出时间表。

开放式（Open）贷款可以在期限内随时全部或部分还清，不收提前还款罚金；封闭式（Closed）贷款在到期前还款要付罚金，或者不允许提前还。私人贷款两种都有，开放条款的成本可能体现在利率或费用上。退出时间还不确定，比如还在等卖房或银行审批，开放式通常更稳妥。

可以申请，但续期要出资方同意，不是自动的。续期一般要另付续期费，利率可能调整，出资方也可能要求重新评估。请在到期前尽早和我们商量，同时把原来的退出安排补上。一次接一次地续期，费用会层层叠加，比按时退出贵得多。

核心是在物业产权上登记的抵押（Charge），一押或二押视情况而定。此外可能要求公司资产的一般担保协议（General Security Agreement）、出租物业的租金转让，或者再加押一处物业作补充。物业保险要把出资方列为抵押受益方。具体要求视出资方和交易而定，签前都会写进条款。

可以，商业物业或公司持有的投资物业常以公司名义借款。出资方会要求公司注册文件、董事和股东资料以及近期财务资料，通常还要求董事或主要股东提供个人担保。个人担保意味着公司还不上时，出资方可以向您个人追讨，签署前请与您的律师确认责任范围。

可以先用一个概念公式估算：物业估值乘以 75% 的贷款价值比（LTV），再减去现有贷款余额。比如估值 100 万加元的物业，75% 是 75 万，减去一押余额 50 万，演示结果是 25 万。这只是演示，75% 不是统一标准，每家出资方会按物业、地区和自己的风控定上限，最终以评估和批核为准，到手金额还要扣除费用。

贷款价值比（LTV）是贷款金额占物业估值的比例。做二押时，出资方看的是合并比例，也就是一押加二押的总额除以估值。比例越低，物业价格下跌时出资方的缓冲越大，条件越好谈；比例越高，出资方的风险越大，成本也会跟着上升。

因为每家出资方的资金来源、风险偏好和熟悉的市场都不同。比如有的只做大多伦多地区的住宅，也有专做土地或商业物业的。同一处物业，在不同出资方那里的最高比例、期限和费用都可能不一样。我们的一项工作，就是把您的情况交给最可能接受它的出资方。

评估报告（Appraisal）给出物业价值，出资方用这个数来算可借额度。评估一般由出资方认可的持证评估师完成，费用通常由借款人支付。评估师会参考近期可比成交、物业状况和位置。报告出来之前算的额度，都只是预估。

可以接受较低的额度，或用另一处物业追加抵押。如果您掌握评估师没有用到的近期可比成交，可以通过我们提交给出资方参考。也可以换一家更熟悉这类物业的出资方，但通常要重新评估，多付一次费用。不要试图左右评估师的结论，这会让整笔申请失去出资方的信任。

会，而且影响很大。出资方担心的是万一要处置，物业多久能卖掉、能卖什么价。城市和成熟社区的物业买家多、成交记录充足，出资方愿意给的比例较高；偏远乡镇或成交稀少的地区，比例会降低，有的出资方干脆不做。具体以各出资方的标准为准。

难度较高的通常是：没有通路通水电的生地、农地和大面积乡村土地，加油站这类专用商业物业，有环境问题的物业，以及停工的在建项目。这些物业买家少、估值难，出了问题也不好处置。不是做不了，只是能借的比例更低、成本更高。

银行主要看收入、负债比率（GDS/TDS）和信用分，还要通过压力测试，收入达不到要求通常就批不了。私人出资方把重点放在物业价值、净值和退出路径上，对收入证明更灵活。但这不等于不看人：信用报告、身份、产权和每月付息能力，私人出资方同样会核实。

看它具体到什么程度，有没有文件支撑。出资方最在意的是到期时钱怎么回来，已有银行的预批信、物业已经挂牌、项目批文有预计时间，这些都能让出资方判断风险，审批和条款也更好谈。只说「到时候再转银行」，却说不出那时银行为什么会批，很多出资方会直接拒绝。

常规资料包括身份证件、物业地税单、现有贷款的最新对账单、房屋保险、收入或经营情况说明，以及能证明退出路径的文件，比如银行预批信、买卖合同或项目批文。以公司名义借款，还要公司注册文件。所有资料必须真实，我们不会提交任何经过改动的文件。

因为私人贷款期限短，到期那天整笔本金都要还。常见的退出路径有三条：转回银行或 B 类贷款机构再融资，出售物业，或项目完工后由建筑贷款、销售回款还清。我们在贷前会和您确认哪一条走得通、需要多长时间，再据此定贷款期限，而不是先借了再想。

先弄清楚银行现在为什么不批，再看到期前能不能解决。收入记录不够，就按时报税、保留完整的银行流水；信用有问题，就按时付款、降低负债。离到期还有一段时间就开始申请再融资，银行审批和评估都要时间，不要等到临近到期才动手。

期限要覆盖挂牌、谈判和交割的全部时间，再留出余量。从签下买卖合同到真正交割本身就要一段时间，市场慢的时候挂牌期还会更长。期限定得太紧，到时只能续期，或者降价急卖。另外要看清提前还款条款，卖得快的时候不至于多付一笔罚金。

主要是延误和超支。报批、施工、验收任何一环拖延，建筑贷款或销售回款就会推迟，过桥贷款却照常计息；预算超支，项目可能在完工前就缺钱。所以期限要按保守的进度来定，预算里留出应急费用，并提前问清延期需要什么条件和费用。

出资方有权依据法律程序和合同条款行使抵押权，包括启动法律追偿或售房程序（Power of Sale）。处置过程中产生的律师费等费用，合同通常约定由借款人承担，物业也可能以不理想的价格卖出。一旦预见可能逾期，越早和出资方沟通，越有机会争取延期或自行出售。具体的法律后果，请与您的律师确认。

我们会从四个方面对比。现有一押的提前还款罚金：再融资要先还清原贷款，罚金可能不小，二押不动一押。时间和机会成本：再融资的审批和手续往往更久，可能错过用钱的时机。综合加权利息成本：把一押和二押合起来算平均利率，再和再融资后的利率比较。借款期限：只用几个月到一年，二押往往更省；要用好几年，再融资更合适。

按每笔贷款的金额把利率加权平均：一押余额乘一押利率，加上二押金额乘二押利率，再除以两笔贷款的总额。二押的出资方费用和经纪费，也要按借款月数摊进去，否则算出来会偏低。得出的数字再和再融资后的利率比较，同时把一押的提前还款罚金算进再融资那一边，才是完整的账。

最快 3–7 个工作日，但不能保证。速度取决于评估多快完成、产权查询有没有问题、资料是否齐全，以及双方律师的安排。物业简单、资料齐全的一押比较可能接近这个时间；土地、商业物业或涉及多处抵押的，通常要更久。时间紧的话，请尽早把资料交给我们。

第一次咨询免费，中英文都可以。我们先了解用途、物业和退出计划，判断是否可行，做不成会直接告诉您。可行的话，我们对接出资方，拿到条款书（Term Sheet）后，把利率、期限和全部费用书面列给您。您确认后安排评估、提交资料，出资方出具承诺函（Commitment Letter），双方律师审阅签署，再由产权律师完成登记和放款。

产权律师负责交割的法律手续。律师会查询物业产权，确认有没有其他抵押、留置权或欠税；在产权上登记新的抵押；通过律师信托账户收付款项，按指示还清旧贷款或欠款，再把余款付给您。我们每一笔贷款都由独立产权律师办理，每一笔钱的去向都有记录。